为什么不应该翻新改造第一只

我们走M&S的大理石拱门网站和检查员在上个月计划调查的开始。访问帮助解释了为什么我们建议更换而不是翻新的建筑物。

检查员看见了现有的零售环境,严重制约:为客户混乱和困惑,安排三个独立的建筑物连接楼层在5不佳。这些建筑物被最初设计的功能。

维修这个空间,九个核心和十个独立的存储空间,是非常具有挑战性的。大理石拱门商店不执行,除非该网站可以重建,玛莎百货已经说得很清楚了,他们将关闭它。

在线零售有更严格的竞争和大街上需要加强他们的竞争。然而下降并非不可避免——新投资在牛津街的东端的财富增加。

我们的计划在大理石拱门将停止下降在这条街的西端。塞尔福里奇百货公司和其他零售邻居同意和强烈支持的提议中写道。

质量、性格和固有的结构性限制建筑物的不同集合在网站上严重影响他们的翻新潜力。他们始于1930年,1970年和1985年。

1930年代果园的房子只占三分之一的网站,已经拒绝了清单,排除任何周围的三个保护区。邻近的建筑物,尼尔的房子和23果园街,都是异常质量差和减损的设置二级*上市塞尔福里奇百货公司和周围的保护区。

网站访问这里真的带来了家庭环境的质量差为行人创造了现有的建筑。低地下室果园街被拯救见证称为“不愉快”,可怕的service-dominated后方格兰维尔地方没有公共领域的积极贡献。

我们新建立的提议将通过合并服务离散变换这不可接受的条件和安全站点的北和拆除1970年质量差对波特曼马厩的桥。这允许我们创建一个景观广场空间在格兰维尔地方和恢复历史渗透整个网站通过新的top-lit果园街广场。

果园街,地下室是一扫而空,和广泛的路面由设置的新建筑线从现有的建筑,与新树和空间享受开放观点塞尔福里奇百货公司。任何观点,这些都是重大利益的质量。

这些重要的增强公共领域不能通过翻新现有的建筑。你不能搬迁维修现有的地面水平太低,即使整个一楼都删除,你仍然还需要拿出三个核心和九个结构列形式的服务。

你恢复东西方链接的路线也无法被现有的核心(和空间地面较低的质量会比广场)的隧道。也没有,实际上,你能删除地下室果园街,因为现有的外墙线留下一个路面宽度不足。

网站访问带我们看大卫Chipperfield最近完成了现代化的塞尔福里奇百货公司的东端。在这里我们能够体验美丽five-meter-high空间,定期开放列网格和伟大的日光。这些都是由我们的新特征存储建议M&S和所有完全杜绝低天花板,列网格密度和其他约束的现有建筑今天在网站上。

我们完成了我们的调查网站访问在肯辛顿大厦,我们实践改造完成,今年早些时候Pilbrow & Partners。肯辛顿网站有一些有趣的相似之处与大理石拱门——两个站点前百货商店位于重要的零售街道。都是一个二级*上市新古典主义的邻居。在肯辛顿;德里和汤姆斯,牛津街;塞尔福里奇百货公司。

方面我们的建筑反应两个站点之间的共鸣,例如建议使用白色罗马砖,和增强公共领域的新的渗透率和积极正面。我认为这个计划我们将显示详细的质量和材料在大理石拱门M&S的变换。

在证据,我解释说,作为一个练习,我们将优先于取代在适当的地方,我们签署建筑师的声明,支持改造第一可行。网站的本质要求和现有的建筑必须,然而,告知正确的方法。

在肯辛顿,我们开始用一个开着慷慨的地板高度和普通建筑结构网格。建筑是丑陋和敌意在街道上,但改造和recladding可以成功解决这些缺点。他们的结构能力允许网站的实现充分发展潜力。

在大理石拱门的情况是非常不同的。在这里,我们有三个独立的结构,每个个人妥协在布局和放大的总质量问题:密集的冲突列网格,低失调地板和众多核心floorplate拆分。

在质询中,拯救自己的提议翻新了有益的阅读。他们建议取消所有的外线核心,建设一个新的核心。超过四分之一的floorplate被拆除和重建。

这听起来比新建筑(你不保持至少四分之三的织物?),直到你意识到这个补丁和修复现有的结构极为碳强度。在肯辛顿从我们的经验,我们只有拆除11%的原始结构,体现碳整体建筑的水平与这些预期的大理石拱门新的构建。

此外,现有的建筑在大理石拱门的容量意味着他们翻新只能提供四分之三的空间提供了一个新的构建。这一点很重要,因为如果我们要搬到零碳,我们必须充分利用网站最好的公共交通能力,另一种选择是城市扩张,增加绿地的压力和更多的私人汽车的使用。

操作碳交付的新构建也将明显比翻新。评估的建筑,奥雅纳将表现最好的前1%的办公室在英国,旨在实现BREEAM突出,铂和有线白金证书。

通常,翻新将是正确的选择。在其他情况下,在这里,它不会。翻新将保留建筑表现很差,要么在网站上的潜力和公共领域的质量妥协。

玛莎百货已经说得很清楚了,如果没有能力使转型投资规划政策对这方面的需求,它将别无选择,只能离开不合适的前提,加速下降的牛津街。

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