第二个楼梯授权意味着什么高层建筑

“如果你有选择,你会选择住在一个30米块只有一个楼梯吗?”

首席执行官Suzannah尼科尔造成的这个问题,英国建造的建筑,削减政府最新的背后的推理的核心建筑安全公告。

近6年Grenfell火后,公众对该行业的理解缺乏信心使高层建筑安全的能力。新的立法设计确保这样的灾难不再发生,但这是足够的吗?有一个流行的观点,人们住在高楼大厦将继续感到不安全,除非多个逃生途径提供了新的发展。

12月23日,国家的圣诞节,升级、住房和社区(DLUHC)推出一个简短的咨询文件提议的修正案批准文件B建筑物的安全条例。最引人注目的是全面禁止单独的楼梯上面新块高度30米(相当于10层左右的标准住宅)。

公告确实抓了很多业内专家措手不及。毕竟,禁止建筑一定的高度,只有一个楼梯不是Dame Judith Hackitt推荐的2018年建筑法规的审查。当政府部长的想法找到支持吗?

那些密切关注建筑安全的辩论将会注意到去年8月政府的信建筑控制机构警告说,“需要健壮的、循证设计由适当的主管人员”等情况下的“高住宅提出了一个楼梯”。然而,本指南并没有一个完全的禁止。

可以,也情有可原,政府内容规定较少,更以证据为基础的方法,给予所有其他需求下降线通过规定建立安全法案。

然而,随着国家消防主管委员会(NFCC)呼吁禁止single-staircase塔(尽管在高度18米)Grenfell人士的呼吁第二楼梯和公众的反对迫使撤军计划申请单独的楼梯的发展也许这并不奇怪,政府现在想走这条路。“至少两个保护楼梯为居民提供了额外的逃生路线和额外的访问路线消防员、“NFCC说。

所以,禁止出版的提议的细节和剩不到两个月的磋商期间,住宅建造行业建设和如何回应?

公司有可能面临什么挑战将在第二个楼梯?和有可能任何负面,意想不到的后果的新规则,从表面上看,似乎是常识?

要求清晰

首先要提到的是,混乱的方法已经进行了一段时间。去年8月政府信警告建筑控制身体依赖当前的批准文件B批准单在高层建筑楼梯,说具体证据来证明这样的决定应该寻求,如“详细的消防工程分析”。

英国皇家建筑师学院(瑞芭)欢迎咨询。去年夏天它批评政府在这个问题上缺乏透明度。

主席西蒙Allford瑞芭说:“我们迫切要求建筑法规和指导制定了一个明确定义的高度阈值在两个或两个以上的楼梯是必要的…直到我们有这个定义,我们不能肯定地前进。”

政府提出的30米禁止把事情说清楚好吗?

HTA设计管理合伙人西蒙•贝利斯表示,它将是有用的为政府和证据来证明什么程度不同高度的建筑与第二个楼梯更安全。毕竟,30米规则将紧随其后的是行业如果实现,证据基础肯定会通知公司的决定建筑物下阈值。

“为什么我们追求这条路呢?什么导致迈克尔·戈夫认为应该禁止这一个楼梯,是因为消防主管推荐吗?但消防长官建议在18米,所以即使现在没有达成共识,”贝利斯说。

董事总经理尼尔·杰斐逊Home Builders Federation,表示同意。他说:“我们有一个情况NFCC规定一个18米阈值和DLUHC 30米。它导致紧张在公共和私营部门的指导,遵循计划前进。”

杰斐逊说住宅成员普遍支持第二个楼梯但需要清晰的指导原则,以及过渡安排,以确保房屋交付不受影响。

贝利斯表示,提出了30米限制将是一个“明智的截止18米的下限会更戏剧性的影响,影响“几乎每个(大厦)项目在伦敦”。

咨询

合伙人安德鲁•Mellor建筑师PRP和BD专栏作家,缺乏细节问题政府的短期咨询文件。

Mellor最近写道:“咨询并没有提供一个完整的理解第二个楼梯是否需要一个逃生楼梯,消防楼梯或住宿楼梯——或者所有这些。”他说这个行业需要的新的指导尽快引入前的变化。

咨询周期短,运行了12周,但有效地缩短,因为它包含的圣诞假期,也意味着这个行业没有长提交自己的证据。和缺乏证据并没有安抚那些感觉30米的消防安全规则会产生意想不到的后果。

楼梯与其他安全措施

虽然没有人会争辩说,将在第二个楼梯将使建筑更安全,有人担心需求可能是一个分心看全面消防安全。高级合伙人西蒙•押芬威克艾略特说,30米规则似乎“膝跳反射”。

他补充说:“被动防火措施的设计,比如旅行距离,分隔,停止,和楼梯的数量应该是平衡与烟通风等活动系统,自动检测、报警、洒水装置,防火卷帘和疏散政策。”

他补充说,他怀疑还会有“很多单层建筑高楼大厦,最终比强制安全two-staircase建筑。”

消防安全主管亚当•希顿Hydrock,指出各种建筑安全法案》,规定其网关点,持有人的信息需求和一根金线,应该给建筑物比以前更安全的信心。

他说,要求疏散警报系统在建筑高18米,洒水装置超过11米的收紧在外墙使用可燃材料时需要考虑看消防安全。

希顿说:“如果所有这些因素——疏散警报系统,自动喷水灭火系统,不燃外墙,正确设计和单一楼梯不与任何风险区域,然后在许多情况下,单独的楼梯仍然被认为是安全的在我的脑海里。”

考虑到需要所有这些因素吧,希顿担心第二个楼梯可能被视为灵丹妙药,间接导致其他东西被忽视,特别是在建筑的持续维护。

如果所有这些因素——疏散警报系统,自动喷水灭火系统,不燃外墙,正确设计和单一楼梯不与任何风险区域,然后在许多情况下,单独的楼梯仍然被认为是安全的在我的脑海里

亚当·希顿Hydrock

“危险在于有人可能认为这无所谓,例如,防火门有失败,因为还有一个楼梯。但是你可能只有一个防火门在走廊的中心,如果有问题,你可以得到烟雾蔓延在两个方向向楼梯。”

他警告说这是很危险的,人们可能会成为“少关注内部的细节建设”这一条毯子30米规则不考虑建筑安全设计的细微差别。伊顿说,30米规则也可以导致焦虑的居民生活在当前高块不会受到新规则的影响。

实用性的第二个楼梯

不管你站在辩论中,如果政府补偿建筑法规提出,然后行业将别无选择的裂缝,确保第二个楼梯都包含在建筑高度超过30米,即使企业选择单一建筑楼梯间18米、30米无视火首领。所以这将产生什么样的影响?

在短期内,与30米块有规划方案但尚未开始现场必须用新的计划的批准需要修订。

贝利斯说:“我们有一个项目目前大约20建筑总共三个超过30层楼。我们将不得不修改规划应用程序,这将推迟大约一年的项目,这是一个巨大的影响。”

重绘和提交修改后的规划应用程序会及时和使用资源,但这只会是更大的一部分成本支出面临着开发人员从single-staircase转向two-staircase开发。

将一个完整的第二阶梯降低建筑的面积,可以出售或出租,减少开发的价值在其他因素相同的情况。还有的成本创造更大的建筑来容纳额外的楼梯核心,和潜在的额外的基础上,以弥补失去的区域。

核心合伙人詹姆斯•克拉克五,(见下文)说,通过减少损失的价值的区域将第二个楼梯面积超过添加额外的成本补偿的四倍左右。因此,30米的规则的一个结果可以看到开发人员选择笨重块比他们可能已经有了规则没有介绍。

贝利斯同意,开发人员将希望创造更多的区域。他认为,规则可能支持块阈值低于30米的发展——以避免第二个楼梯问题——他们也可能导致更大比例的块大大超过30米。

“一旦你获得超过30米的高度,你会努力去帮助支付尽可能高,”他说。

贝利斯还说,塔会有更大的脚印来容纳额外的楼梯核心,这将导致更多的高度被要求“得到一个理想的长细比…它将推动建筑形式”。

当然另一种可能性是,畅销的地区建筑的下降可能导致开发人员确保生存在其他方面,如寻求削减发展保障性住房的比例。

这是政府认可的咨询文件,说可行性的影响“可能减少开发人员提供的保障性住房,可以”。

首席执行官保罗•哈科特77000 -家庭住房协会南部住房和G15群伦敦住房协会主席,已经意识到这些问题。他说重要的是建筑有适当的逃生途径也警告说,它是关键,以确保“我们不结束种族隔离的社会和经济发展”。

“一旦你获得超过30米的高度,你会努力去帮助支付尽可能高,“

西蒙·贝利斯水平,

他补充道:“如果土地价值并不足以支持保障性住房的plan-compliant水平由于投入额外的楼梯在一幢高楼,然后我会说有理由使用政府资金来实现,如果可行性测试可以证明赠款资金是必需的。”

虽然经济适用房可能受到影响,需要考虑的另一个影响是额外的碳的影响将第二个核心混凝土楼梯进了大楼。

马修·Pygott Hydrock主要碳顾问说,不容易估算碳排放影响的第二个楼梯“每个建筑都是不同的”。Pygott说,例如,影响会更高,如果建筑的足迹扩展和整个结构增加,连同相关材料——如果floorplates切成。

他说:“有一件事应该保证的是,如果需要第二个楼梯,那么碳减排储蓄应该推动在其他领域和精益设计原则把每一个设计的最前沿的选择。”

风险不可能更高

第二个楼梯规则,然后,有可能破坏构建计划在短期内,从长远来看,可以对设计产生重大影响,保障性住房开发和零在高层建筑块。所以值得吗?

“与社会理解关心什么是安全的,什么不是,和发现很难确定的区别,政府认为必须采取措施来保护对建筑环境的信心,”克拉克说。

这可能是这样,但许多业内人士仍然相信,任何决定授权的第二个楼梯应该植根于证据。在他们看来,政府已经从呼吁“健壮、循证设计”全面禁止单身楼梯没有充分展示它的情况下。

如果这些建议做去吧,建筑业和房地产业的关键挑战是确保放入第二个楼梯不会无意中导致自满周围其他消防安全措施和长期维护忽视。它还将需要确保规则不妨碍保障性住房开发和零工作。

风险不可能更高。在许多方面第二个楼梯辩论是建筑安全问题更一般的一个缩影。这就是:这个国家如何建造房屋和创建社区需要同时确保每一个可能的适当的措施已经使建筑安全吗?