我们经过伦敦山顶了吗?

2017年，我写了一篇一块认为我们不应该认为伦敦的成功是理所当然的。在对住房短缺和负担能力的担忧中，我问道，一个更大的风险实际上可能不是不可预见的衰退，而不是无情的增长。虽然当时的威胁城市从英国脱欧已经很清楚了，我绝对没有预料到当前的危机及其影响。现在，在一年的时间里，新冠肺炎让拥挤的地铁车厢和拥挤的牛津街看起来像是失去的伦敦遥远的、甚至是亲切回忆的回忆。

突显这一巨大变化的是最近的一项报告表明自新冠危机开始以来，伦敦可能已经失去了70万外国出生的居民。那是它人口的8%。伦敦上一次出现如此戏剧性的衰落是在二战期间，当时数百万人逃离纳粹的炸弹。令人惊讶的是，这座城市的人口直到2015年才恢复到上世纪30年代的峰值。这一次，很多人离开是因为他们在酒店业和零售业的工作消失了。或者是因为他们发现在其他地方工作更舒服。在很大程度上，伦敦的租金(尽管不是房价)在截至2020年10月的12个月里下降了约7%。

最近，当我与巴特利特房地产研究所(Bartlett’s Real Estate Institute)的约兰德·巴恩斯(Yolande Barnes)教授交谈时，她提醒我，伦敦早在2020年之前就已经显示出人口周期性下降的迹象。正如她所指出的，在新冠疫情爆发之前，不仅是伦敦，巴黎和纽约也经历了净移民——“全球趋势已经从真正的大城市转向较小的城市。”就伦敦而言，每个年龄段的国内人口都出现了净移民。因此，正如新冠病毒带来的许多变化一样，伦敦人口的突然下降可能只是加速了一个已经在进行的过程。

巴恩斯教授也热衷于把正在发生的事情放在历史背景中。“到城市的周期更长，”她说。“中产阶级化不再是积极的一面，开始把人们赶出去。上世纪80年代，伦敦的表现不如东南部其他地区。我们忘记了，直到最近，情况才看起来非常不同。”现在的大问题是，有多少离开的人会回来，以及伦敦的复苏可能会采取什么形式。伦敦市中心经济的很大一部分和成千上万的工人以前受雇于为通勤者提供服务，而这些人自己可能永远不会有同样数量的通勤者。巴恩斯教授告诉我:“我不确定这部分是否会恢复正常，因为工作不会恢复正常。”

如果说新冠肺炎对零售业和酒店业的长期影响可能是巨大的，那么这一影响也同样适用于运输业。与世界上其他主要交通系统相比，伦敦交通局(TfL)严重依赖付费乘客，72%的收入来自票价，而纽约交通局只有38%。乘客数量急剧下降，而政府救助但伦敦交通局的固定收入在一段时间内似乎不太可能完全恢复。在新冠肺炎疫情之前，伦敦交通局已经债台高筑，去年穆迪将伦敦交通局的信用评级从Aa3下调了A1，使得借贷成本更高。

巴恩斯教授称伦敦交通局正处于“潜在的转折点”。她认为伦敦交通局的未来可能是服务于社区中心周围日益增多的活动:“这是郊区城市化的绝佳机会。”但是，如果大量的人在未来继续在家工作，这能抵消预期的更普遍的交通需求下降吗?对于横贯铁路(Crossrail)等项目以及伦敦整个交通系统的经济可持续性来说，后果可能是可怕的。

这一切都让人更加觉得，伦敦正进入一个艰难的调整期。这与2008年金融危机后的紧缩政策如出一辙。公共部门几乎不可避免地要勒紧裤腰带，因为政府试图应对税收收入的崩溃和巨额赤字。现有的私人富裕和公共肮脏的趋势会不会进一步加剧?

在文化领域，Diller Scofidio & Renfro的大型项目被取消音乐中心展示优先事项已经发生了怎样的变化。与此同时，很难不看到伦敦人一有机会就会回到他们喜爱的艺术场所。尽管出现了所有令人担忧的衰退或紧缩迹象，但感觉伦敦将复苏同样不可避免。用什么方式，多快?

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在巴恩斯教授看来，整个形势要求对当前的发展模式进行彻底反思。她引用了巴特利特的同事马修·卡莫纳教授最近受新冠病毒启发的研究，该研究表明，在封锁期间，高层住宅开发项目的人们明显不那么快乐了。不用她提，反乌托邦式的九榆树街(Nine Elms)开发项目就会浮现在我的脑海中——从建筑形式来看，这无疑证明了伦敦最近对高楼大厦的痴迷在很大程度上是一场灾难。她建议，新的发展模式可能包括更多的公共机构(包括伦敦交通局)在开发用地中保留更大的股份——确保长期前景，并可能提高设计标准。

那么人口呢?历史告诉我们，如果人口趋势下降，伦敦就不太可能繁荣。政府能通过鼓励更多移民来阻止伦敦人口的净外流吗?这似乎有悖于当前政府的论调，也是英国退欧背后的关键推动因素之一，但巴恩斯教授指出，吸引更多香港人来英国的强有力的内阁支持。这可能会在伦敦急需的时候给它带来新的能源和投资。

我们能期待更美好的未来和积极的变化吗?这很难不让人产生些许怀疑。政府不愿解决我们住房系统的根本问题，也不愿助长只让极少数人受益的房价上涨，这并不意味着我们国家的短期主义和对设计质量普遍缺乏兴趣的做法即将消失。但无论计划与否，伦敦将一如既往地继续变化。巴恩斯教授认为，伦敦的房地产投资将保持强劲势头。负利率的可能性可能会继续使房地产成为一种有吸引力的投资。当租金收益下降时，房地产价格甚至可能继续上涨，部分原因是投资者几乎没有其他选择来获得资本回报。她的另一个预测，至少在短期内，提醒人们一个更肮脏、更沙砾的伦敦，而这种伦敦直到最近才从人们的视野中消失。“伦敦将变得肮脏得多，”她说。